Changement d'usage des locaux et nullité du bail professionnel

Par un arrêt du 22 juin 2017, destiné à une large publicité, la Cour de cassation a précisé que les locaux affectés intégralement à un usage professionnel, mais qui, au 1er janvier 1970, étaient affectés pour partie à de l'habitation et pour partie à un usage professionnel, devaient faire l'objet d'une autorisation de changement d'affectation, peu importe l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-17.946, FS-P+B+I).

En l'espèce, le 1er mars 2004, les consorts X. ont renouvelé, pour une durée de neuf ans, un bail initialement conclu le 1er janvier 1978 et portant sur des locaux à usage de cabinet d’avocat. Le 29 mars 2012, ils ont délivré à aux locataires initiaux un congé à effet du 30 septembre 2012. Le 26 juillet 2012, ils ont consenti à de nouveaux preneurs un bail professionnel portant sur les mêmes locaux. Les lieux n’ayant pas été libérés à l’issue du congé, les bailleurs ont assigné les locataires initiaux en expulsion et en dommages et intérêts, lesquels ont, à titre reconventionnel, soulevé la nullité du bail du 26 juillet 2012 pour non-respect des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Les locataires ont été suivi dans leur argumentation par les premiers juges.

 

Les bailleurs ont alors formé un pourvoi en cassation arguant "qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour le passage en locaux à usage entièrement professionnel de locaux qui étaient, au 1er janvier 1970, à usage majoritairement professionnel et minoritairement d’habitation".

 

Or, la cour d’appel qui, après avoir constaté que les locaux donnés à bail professionnel le 26 juillet 2012 étaient, le 1er janvier 1970, majoritairement destinés à l’exercice professionnel, ce dont il résultait qu’ils pouvaient, sans autorisation, être utilisés à usage exclusivement professionnel, a jugé, pour annuler le bail, que l’autorisation de transfert d’usage des locaux faisait défaut. Elle aurait ainsi violé l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que les locaux d’un bail mixte d’habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d’habitation, la Cour d'appel a exactement retenu que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel était indifférente à l’application du texte précité. Ainsi, ayant constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l’autorisation d’affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé.

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour

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