le bail conclu par un bailleur social est-il soumis au droit de la consommation ?

Le bailleur social peut-il être considéré comme un professionnel de la location immobilière fournissant, par la conclusion de bail d'habitation, un service qui consiste à mettre un logement à disposition du locataire en contrepartie d'un loyer ? Telle était la question posée à la Cour de cassation dans une affaire qui a donné lieu à un arrêt du 26 janvier 2017 destiné à une large publicité (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-27.580, FS-P+B+R+I). L'enjeu est important : il pose notamment la question du délai de prescription de l'action en recouvrement de loyers impayés et de réparations locatives.

 

 

En l’espèce, un bailleur social avait assigné d’anciens locataires en paiement de réparations locatives et d’un solde de loyer.

 

Ces derniers arguaient de la prescription de l'action dirigée à leur encontre : en effet, selon eux, et leur argumentaire était suivi par le Tribunal d'instance, le bailleur social serait un professionnel de la location immobilière sociale et fournirait un service en mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d’un loyer. Par conséquent, son action serait soumise au droit commun de la consommation, et précisément à l’article L. 137-2 du Code de la consommation en vertu duquel l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

 

La Cour de cassation censure cette analyse notamment au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe à trois années le délai de prescription découlant d’un bail, délai courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Elle précise à ce titre que  le bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés.

 

 

Marine Parmentier – Avocat à la Cour