L’absence de syndic : un vice caché rendant l’immeuble impropre à son usage d’habitation ?

Dans une décision très intéressante du 8 décembre 2016, la Cour de cassation a précisé, pour la première fois à notre connaissance, que l’absence de syndic de copropriété ne constitue pas un vice caché altérant la vente intervenue (Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 14-27.986, FS-P+B).

 

 

 

En l’espèce, par acte authentique dressé le 11 septembre 2009, Mme Z., architecte, achetait deux appartements d'un même immeuble, l'un appartenant à une SCI C et l'autre à une SCI Q. La vente avait été négociée par l'intermédiaire d’un agent immobilier.

 

 

Se prévalant de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme Z. assignait les venderesses, les notaire et l'agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes.

 

 

Mme Z. rappelait à ce titre que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuent fortement cet usage. Le syndic est notamment tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Son absence rend impossible la gestion dudit immeuble, diminuant ainsi largement son usage.

 

 

Les premiers juges avaient rejeté cet argument.

 

Ils sont suivis en cela par la Cour de cassation qui précise que l'absence de syndic ne constitue pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre.

 

 

Marine Parmentier – Avocat à la Cour