Agent immobilier : pas de vente, pas de rémunération !

Le refus du mandant de réaliser une vente aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (Cass. 3e civ., 16 novembre 2016, n° 15-22.010, FS-P+B).

 

 

 

Le 30 novembre 2010, un particulier avait confié à un agent immobilier, un mandat exclusif de vente de son appartement au prix net vendeur de 1.900.000 euros. Le 11 mars 2011, après qu'il eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, le mandant recevait de l'agent immobilier une offre d'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu'il a déclinée.

 

 

Invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l'agent immobilier l'assignait en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l'inexécution de cet engagement.

 

 

Pour accueillir cette demande, les premiers juges retenaient que le mandat, qui a décliné l'offre d'achat transmise par l'agent immobilier à trois reprises en 2011, aurait ainsi manqué à l'engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle serait acquise. Cette faute ayant privé l'agent immobilier de sa commission, la pénalité contractuelle serait donc due.

 

 

La Cour de cassation censure le raisonnement.

 

 

Au visa des articles 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, elle rappelle qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

 

 

Elle vient ainsi confirmer une jurisprudence désormais bien acquise.

 

 


 

Marine Parmentier – Avocat à la Cour