Le contrat type de syndic partiellement amendé par le Conseil d’Etat

Dans le cadre du vent de réforme imposé par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, un décret du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic. Décrié par de nombreuses chambres professionnelles (FNAIM, UNIS, etc.), mais également par des associations de consommateurs, plusieurs ont saisi le Conseil d’Etat d’un recours en excès de pouvoir à l’encontre de ce décret.

Par décision du 5 octobre 2016, le Conseil d’Etat a annulé plusieurs dispositions de ce texte en confirmant bon nombre d’autres.

 

- La confirmation de l’interdiction faite au syndic de percevoir d’autres rémunérations que celles prévues dans le contrat de syndic :

Aux termes du quatrième alinéa du préambule du contrat type : « (...) / Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 6 du décret du 20 juillet 1072 précité) ». Cette stipulation du contrat type est déclarée valable par le Conseil d’Etat qui précise qu’elle empêche la perception, par un syndic, de revenus autres que ceux dont le syndicat de copropriétaires a convenu qu'ils seraient perçus par lui aux termes de son contrat.

- La valorisation de la rémunération au titre de la gestion des archives ou de la mise à disposition d’un accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble :

Le point 7.1.4 du contrat type prévoit que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires décide de dispenser le syndic de la gestion de ses archives ou de la mise à disposition d'un accès en ligne des documents relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots, « la prestation considérée n'est pas incluse dans le forfait ». Le point 7.1.5 prévoit par ailleurs que, dans ces deux hypothèses, la rémunération forfaitaire versée au syndic au titre de la gestion courante est réduite d'une somme convenue entre les parties ou correspondant à la valeur de la prestation facturée au syndicat par le tiers qui s'est substitué au syndic.
Le Conseil d’Etat souligne que ces dispositions ne font nullement obstacle à ce qu'en cas de réintégration des prestations au forfait de gestion courante, ce dernier se trouve rehaussé à due concurrence des sommes qui en avaient été déduites dans un premier temps, de sorte que le syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu'il réalise effectivement.

- La confirmation de la possible rémunération du syndic non professionnel :

Aux termes du point 8 du contrat type : « Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété ». Le Conseil d’Etat a confirmé la légalité du principe de la rémunération des syndic professionnels écartant les griefs tirés d’une illégalité invoquées par plusieurs chambres professionnelles.

- La prise en charge des frais de recouvrement : retour à la possibilité de mettre à la charge du syndicat les frais engagés par le syndic, notamment en cas d’insolvabilité caractérisée du copropriétaire débiteur :

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: / a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; / b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret (...) ». Aux termes du premier alinéa du point 9 du contrat type : « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ».

Arguant du principe de l’effet relatif des contrats, certaines organisations professionnelles contestaient que les frais exposés ne puissent être imputés au syndicat des copropriétaires.  Cet argument est retenu par le Conseil d’Etat qui précise que « ces dispositions ne sauraient être regardées comme ayant pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si ce copropriétaire est définitivement insolvable. Il suit de là qu'il y a lieu d'annuler, au sein du premier alinéa de l'article 9 du contrat type, les mots ‘et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre’ ».

- La suppression de la possibilité de facturer le coût du certificat de l’article 20 :

De même, le point 9.2 du contrat type, en tant qu'il impute le coût d'établissement du certificat prévu par le II de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 au copropriétaire concerné, méconnaît l'article 10 aux termes duquel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».

- Le plafonnement des honoraires relatifs à l’état daté et aux frais de recouvrement :

L'annulation du point 9.1 du contrat type était sollicitée par puisqu’il ne prescrit pas l'insertion, au sein des contrats de syndic, de la mention d'un plafond pour les frais de recouvrement.

Se référant aux travaux préparatoires de la loi ALUR, le Conseil d’Etat indique que le plafonnement par décret prévu concerne tant les frais de recouvrement des charges impayées que les honoraires d'établissement de l'état daté. Ainsi, précisé le Conseil d’Etat, « dès lors que les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret fixant ledit plafond imposent par elles-mêmes que les frais de recouvrement des charges impayées comme les honoraires d'établissement de l'état daté fassent l'objet d'un plafonnement, la circonstance que le point 9.1 du contrat type ne fasse pas mention du plafond des frais de recouvrement, pour regrettable qu'elle soit, n'est pas de nature à entacher le point 9.1 d'illégalité ».

- Les frais afférents à la gestion du compte bancaire séparé :

Plusieurs chambres professionnelles invoquaient l’illégalité du contrat type qui ne fait apparaître aucune mention des frais afférents à la gestion du compte bancaire séparé du syndicat. Le troisième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur jusqu'au 6 novembre 2015, disposait que : « (...) Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical (...) ». Ces dispositions imposaient l'inscription, dans le contrat type annexé au décret attaqué, d'une mention relative aux frais afférents au compte bancaire séparé.

Le Conseil d’Etat estime donc que les requérants sont fondés à soutenir que l'omission de cette mention entache le contrat type d'incompétence négative. Il y a lieu de l'annuler en tant qu'il n'a pas prévu, à la date où a été pris le décret attaqué, une telle mention.

Néanmoins, précise le Conseil d’Etat, « les dispositions du troisième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoyaient cette mention ont été abrogées par l'article 88 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques et cet alinéa n'impose plus, dans sa rédaction issue de cette loi, la mention des frais afférents au compte bancaire séparé. Partant, le pouvoir réglementaire n'a pas l'obligation, en exécution de la présente décision, de modifier le contrat type annexé au décret attaqué ».

- Les conséquences des illégalités reconnues par le Conseil d’Etat :

Le Conseil d’Etat annule rétroactivement les stipulations entachées d’illégalité, laquelle prend donc effet immédiatement.

Marine Parmentier
Avocat à la Cour