Airbnb : quels risques pour le propriétaire et pour le locataire ?

Airbnb : inutile de présenter ce site que tout le monde connaît ! Bon nombre d'entre nous a déjà eu recours à ce service, que ce soit en qualité de voyageur ou d'hôte. Mais proposer son logement à la location pour une clientèle de passage implique le respect de certaines règles.

Sous-location prohibée : la voie de l’indemnisation du bailleur est ouverte :

La sous-location d'appartement sur des plateformes dédiées est devenue pratique courante. Pour autant, elle est bien souvent contraire aux règles contractuelles s'imposant au locataire qui propose son logement à la sous-location. Le Tribunal d'instance du 5e arrondissement de PARIS vient ainsi de condamner un locataire à payer au bailleur principal 5.000 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral.

En l'espèce, il faut retenir que les locataires en titre ne vivaient plus dans l'appartement depuis plus de trois années et avaient décidé d'en tirer un profit important en le proposant à la location à la semaine sur le site internet AirBnB. Cela était attesté tant par des captures d'écran faites sur le site Internet que par un procès-verbal de constat d'huissier.

Le Tribunal a estimé qu'il s'agissait là d'une "violation manifeste du contrat de bail".

La démonstration du préjudice subi par le bailleur est plus contestable, le tribunal se contentant d'affirmer que celui-ci a subi un préjudice moral, sans préciser en quoi il consistait. Le Tribunal a par ailleurs rejeté la demande de dommages intérêts chiffrée à 25.000 euros au titre d'un préjudice matériel ou financier, celui-ci n'étant pas démontré, tout en indiquant que "le locataire a profité du bien mis à sa disposition non pas pour l'habiter mais également afin de gagner de l'argent".

Les locataires sont donc condamnés à payer au bailleur la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts.

Source : TI Paris 5, 6 avril 2016, n° 11-15-294

Rappelons que « la jurisprudence Airbnb » a été inauguré par le tribunal d’instance du 9e arrondissement, dans un jugement du 13 février 2014 : ce dernier avait été saisi par une société civile de placement immobilier qui poursuivait le locataire d’un six-pièces, qui sous-louait en permanence deux chambres à des « amis », moyennant 300 euros par mois chacun, et à l’occasion, une chambre à des gens de passage, contre 450 euros par semaine. Le loyer versé au bailleur ne dépassait pas, lui, 2.500 euros par mois. Les juges ont estimé que « si M. M. est parfaitement en droit d’héberger qui bon lui semble chez lui, il ne peut cependant en tirer un profit financier » et l’ont condamné à payer la somme de 2 000 euros en remboursement des frais de justice, sans prononcer la résiliation du bail, « les faits reprochés n’étant pas d’une gravité suffisante », et se contentant de rappeler que « la procédure valait avertissement solennel de se conformer à ses obligations ».

Une autre affaire opposait un locataire HLM à son bailleur Paris Habitat. Le locataire proposait son appartement de cinq pièces sur le site Airbnb pour le louer pendant leurs vacances, moyennant 80 euros par nuit ou 2 000 euros par mois, alors que leur loyer, aide personnalisée au logement non déduite, ne dépassait pas 1 400 euros. Paris Habitat a obtenu leur condamnation à une amende de 5 000 euros et le remboursement des frais de justice, mais les juges n’ont pas accordé de dommages et intérêts, estimant que le préjudice n’était pas établi, et n’ont pas non plus prononcé la résiliation du bail, estimant également que cela vaudrait avertissement au locataire.

La sanction du propriétaire pour changement d’usage prohibé :

Par ordonnance de référé du 20 mars 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a condamné des coïndivisaires qui louaient en meublés touristiques plusieurs logements dont ils étaient propriétaires. Le Tribunal a été saisi par le Procureur de la République qui les poursuivait pour avoir enfreint la réglementation applicable au changement d’usage des locaux (CCH., art. L. 631-7). Il était requis à leur encontre une amende de 25.000 euros par appartement. Le Tribunal a condamné les coïndivisaires au paiement de 2.000 euros chacun par appartement.

Source : TGI Paris, 20 mars 2015

La sanction du propriétaire et/ou du locataire pour violation du règlement de copropriété :

Dans d’autres affaires, c’est le syndicat des copropriétaires qui se plaint des perturbations occasionnées dans l’immeuble par les aller-venues des touristes.

Un copropriétaire a ainsi été condamné, sous astreinte de 300 euros par infraction constatées, d’avoir à cesser l’activité de location de courte durée de son appartement comme meublé touristique. Le syndicat, pour fonder sa demande, rappelait que l’immeuble était d’occupation bourgeoise et que le règlement de copropriété prohibait l’exercice d’activités commerciales, professionnelles ou industrielles.

Source : TGI Paris, 12 août 2015

 

Marine Parmentier – Avocat à la Cour