Bail d'habitation : délai de prescription de l'action en révision de loyer par le bailleur

Le délai de prescription d'un an applicable à l'action en révision du loyer par le bailleur, prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable. C'est ce précise la Cour de cassation dans un arrêt du 12 mai 2016.

Rappelons que si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

 

Selon le nouvel article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible. Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi ALUR.

 

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans les délais impartis, le locataire y est en principe tenu, sous réserve de l'application des règles de prescription. Avant la loi ALUR, la prescription applicable au recouvrement des différentiels de loyer issus de la mise en œuvre des clauses de révision était de cinq ans (C. civ., art. 2224). Depuis la loi ALUR, elle a été réduite à un an (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Dans l'arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2016, la réclamation du bailleur portait sur des révisions de loyer antérieures à l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Par conséquent, le bailleur disposait d'une prescription de 5 ans, à compter de la date de révision, pour réclamer le paiement du différentiel de loyer issu de la révision, sous réserve d'agir avant la date butoir du 26 mars 2015.

 

Marine Parmentier – Avocat à la Cour