La publication du seul état descriptif de division depuis plus de dix ans permet-elle de se prévaloir de la dérogation à l’exercice du droit de préemption urbai

Le droit de préemption urbain n'est pas applicable à l'aliénation d'un immeuble à usage d'habitation soumis, à la date de l'aliénation, au statut de la copropriété depuis plus de dix ans, le point de départ de ce délai étant la date de publication au fichier immobilier du règlement de copropriété ou, à défaut d'un tel règlement, de l'état descriptif de division des lots. Telle est la précision opérée par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 mars 2016.

En l’espèce, divers lots dépendant d'un immeuble à usage d'habitation avaient été vendus entre particuliers, sous l’égide d’un notaire. La commune de laquelle dépendaient ces lots a poursuivi la nullité de cette vente au motif que les biens vendus avaient été inclus dans le périmètre de son droit de préemption urbain et qu'il n'avait pas été établi de déclaration d'intention d'aliéner. 

 

Pour accueillir les demandes en nullité de la vente et en dommages-intérêts, les premiers juges avaient estimé que seul l'état descriptif de division avait été publié au fichier immobilier et que l'immeuble n'a jamais fait l'objet d'un règlement de copropriété de sorte que, si les lots litigieux sont compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au jour du projet d'aliénation, aucun règlement n'a été publié depuis dix ans au moins et que les conditions de l'exemption ne sont pas réunies. 

 

Rappelons que l’une des dérogations admises en matière de droit de préemption urbain porte sur la vente de certains lots dans les copropriétés existant depuis plus de dix ans (C. urb., art. L. 211-4). Il avait ainsi été jugé que, pour être exclus du droit de préemption urbain, les locaux faisant l'objet d'un projet de vente doivent dépendre, à la date du projet d'aliénation, d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété doit avoir été publié au bureau des hypothèques depuis au moins dix ans, quand bien même il serait établi que la copropriété existait depuis plus de dix ans (CA Aix-en-Provence, 23 oct. 2014, Cne de Gourdon c/ Denis M. et a. : n° 13/14484). Un précédent arrêt de cour d’appel avait déjà jugé dans le même sens.

 

La Cour de cassation met un terme à ce courant jurisprudentiel en se prononçant pour la première fois à notre connaissance sur cette question.

 

Elle considère que, dès lors que les juges du fond avaient pu constater que l'immeuble avait fait l'objet d'un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la date de l'aliénation des lots de copropriété, la preuve de l’existence d’une copropriété depuis plus de dix années était établie. Dès lors l’exemption posée par l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause, trouvait à s’appliquer.

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour