Les agents commerciaux ne sont pas des négociateurs immobiliers comme les autres !

Dans un arrêt du 17 mars 2016, la Cour de cassation rappelle que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci (voir, déjà, Cass. 1e civ., 28 avr. 2011, n° 10-14258).

Les faits de cette espèce sont classiques : un promoteur avait confié à un agent immobilier un mandat exclusif aux fins de commercialiser les lots d'une résidence qu'il projetait de construire. Par une convention de rémunération concomitante, l'agent immobilier avait délégué l'exécution de cette mission à un agent commercial, qu'il avait préalablement habilité. En effet, s'il emploie des salariés ou des agents commerciaux en tant que négociateurs immobiliers, l'agent immobilier doit leur fournir une attestation, qui permet de justifier de leur qualité et de l'étendue de leurs pouvoirs, et les habilite à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Sans cette habilitation, l’agent commercial ne peut exercer l’activité d’entremise soumise aux dispositions de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.

 

Le promoteur avait par ailleurs donné procuration à l'agent commercial de signer en ses lieu et place et en son nom les contrats de réservation.

 

Les difficultés sont nées de la résiliation, puis de l’annulation par une décision judiciaire définitive, du mandat de commercialisation. L'agent commercial, non réglé de ses prestations, se prévalait d'un lien contractuel direct avec le promoteur et l'assignait en paiement de quatre factures d'honoraires, émises entre le 27 novembre et le 3 décembre 2008, relatives aux quatre dernières ventes sur les neuf réalisées avec des investisseurs qu'il avait présentés.

 

Les premiers juges avaient accueilli ces demandes en estimant qu'il n'était pas établi que l'agent commercial ait reçu ou détenu des sommes d'argent ou des effets ni qu'il ait donné des consultations juridiques ou rédigé des actes sous seing privé, critères d’application des dispositions de la loi Hoguet. De plus, les premiers juges soulignaient qu’il avait exclusivement agi en qualité de collaborateur de l'agent immobilier qui l'avait habilité et qui était titulaire de la carte professionnelle requise par la loi du 2 janvier 1970.

 

La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant, aux visas des articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et L. 134-1, alinéa 2, du Code de commerce, qu'il résulte de ces textes d'ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci.

 

Aussi, la Cour d’appel, qui avait relevé que l'agent commercial avait reçu procuration de signer les contrats de réservation conclus en métropole au nom et pour le compte du promoteur, de sorte qu'il s'était livré à une activité consistant à négocier des biens immobiliers pour le compte d'un mandant qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier, ne pouvait, sans violer les textes susvisés, valider le mandat de commercialisation et condamner le promoteur au paiement des factures émises par l’agent commercial.

 

L’agent commercial ne peut librement exercer une activité d’entremise immobilière. Pour cela, il doit nécessairement être habilité par un mandant détenant la carte professionnelle impérative pour l’exercice de cette activité. 

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour