Effets du divorce sur le sort du bail des époux cotitulaires

En application de l’article 1751 du Code civil, « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, (…), est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux (…) ».

Ainsi, par effet de la loi, une fois le mariage célébré, les époux sont réputés cotitulaires du bail à usage d’habitation portant les locaux abritant le logement familial et ce même si seul l’un des époux est signataire du bail.

 

Ce principe de cotitularité légale aura deux effets principaux, à savoir :

 

  • La solidarité des époux au paiement des loyers du logement familial (art. 220 du Code civil). Le bailleur peut en conséquence s’adresser indifféremment à l’un ou l’autre des époux pour obtenir le paiement des loyers ou le remboursement d’impayés.
  • La naissance d’une indivision particulière conférant un droit locatif personnel et distinct à chacun des époux et justifiant une cogestion. Le bailleur doit ainsi notifier ses échanges à chacun des époux pour qu’ils soient valides.  L'acte délivré par le bailleur à un seul des époux serait déclaré inopposable à l'autre et le priverait de fait de toute efficacité (Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n° 88-10.363 : Bull. civ. III, n° 103).

En cas de divorce la cotitularité légale et ses effets sont appelés à disparaître. Egalement, le droit au bail pourra être attribué à l’un seul des ex-époux par la décision prononçant le divorce.

 

Les effets du divorce ne sont pas automatiquement opposables au bailleur. Par conséquent la cotitularité légale ne cesse pas par le simple prononcé du divorce. En effet, le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, au jour où les formalités de publicité prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies (C. civ., art. 262).

 

Dès lors, la cotitularité du bail s’applique jusqu’au jour de la transcription du jugement de divorce en marge de l’état civil (Cass. Civ. 3, 31 mai 2006, n° 04-16.920, Bull. civ. III, n°135).

 

Cela vaut pour la cotitularité légale. Mais qu'en est-il si les deux époux sont signataires du bail et, partant, cotitulaires conventionnels ?

 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 octobre 2015, précise que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle.

 

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour