Constat de risque d'exposition au plomb : quelle obligation à la charge du syndicat des copropriétaires ?

L'obligation de faire établir un  constat de risque d'exposition au plomb porte-t-elle sur toutes les parties communes, sans distinction ? C'est à cette question que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2016.

En l'espèce, des copropriétaires avaient assigné leur syndic afin d'obtenir sa condamnation à leur communiquer le constat de risques d'exposition au plomb concernant les peintures d'une courette de l'immeuble ayant fait l'objet de travaux de ravalement.

 

Ils rappelaient qu'il résulte de l'article L. 1334-8 du Code de la santé publique que les parties à usage commun des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant le 1er janvier 1949, doivent avoir fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb au plus tard le 12 août 2008 ou, à l'occasion de travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements.

 

Selon les copropriétaires, cette obligation s'appliquerait à toutes les parties communes sans distinction liée à leurs moyens d'accès. Par conséquent, en retenant que le constat n'était pas obligatoire car la courette était dépourvue de voie d'accès depuis les autres parties de l'immeuble, les juges du fond auraient violé les dispositions de l'article 1334-8 précité.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Les murs objets des travaux de ravalement étaient, certes, des parties communes de l'immeuble au sens de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais les occupants de l'immeuble n'en avaient pas pour autant l'usage commun au sens de l'article L. 1334-8 du Code de la santé publique dès lors que la courette était dépourvue de toute voie d'accès depuis les autres parties de l'immeuble utilisées par ses occupants.

 

Ces derniers n'encouraient donc aucun risque d'exposition au plomb. Ainsi, le constat prévu par l'article L. 1334-8 du Code de la santé publique n'était pas obligatoire et par conséquent le syndic n'était pas tenu de déférer à la demande de communication faite en ce sens par les copropriétaires.

 

Il convient en effet de ne pas dénaturer le sens et la portée de l'obligation d'établir un constat de risque de l'exposition au plomb : il ne s'agit pas de détecter toute partie d'un bien immobilier, quelle qu'elle soit, étant susceptible d'être concernée par un risque de présence de plomb. La détection ne concerne que les parties de nature à exposer les occupants de l'immeuble à un risque, donc celles accessibles par ces derniers.

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour