Faculté de réduction judiciaire du montant de la rémunération d'un agent immobilier en considération des fautes qui lui sont imputables

L'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de l'article 1999 du Code civil de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission.

En l'occurrence, la responsabilité de l'agent immobilier est engagée en sa qualité de rédacteur d'acte : dès lors qu'il prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, l'agent immobilier est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie.

 

Tels sont les deux enseignements qu'il convient de tirer de l'arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016.

 

En l'espèce, un agent immobilier avait, aux termes d'un mandat de vente exclusif, négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un "compromis de vente ferme" aux termes duquel les acquéreurs avaient acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa construite sur un terrain de 1 000 m², avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur. Le terrain s'étant avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi, les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil avaient, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, refusé de lui régler la commission convenue.

 

Assignés en paiement, ils demandaient notamment, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission et l'allocation de dommages-intérêts.

 

Les premiers juges avaient rejeté cette demande estimant que cette rémunération, conventionnellement arrêtée à la somme de 30 000 euros, était la loi des parties et qu'il ne leur appartenait pas de la modifier. En outre, et toujours selon les juges du fond, ne s'agissant pas d'une clause pénale, son montant ne pouvait être modéré.

 

La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 1999 du Code civil. Elle considère que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir du juge de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission.

 

En l'occurrence, la responsabilité de l'agent immobilier est engagée pour une faute commise dans la rédaction de la promesse de vente : en effet, une servitude non aedificandi était mentionnée dans l'acte de propriété. Or, l'existence de cette servitude n'a été révélée que très tardivement aux acquéreurs. Les premiers juges avaient refusé de retenir que l'agent immobilier avait engagé sa responsabilité de ce fait à l'égard du tiers cocontractant.

 

La Cour de cassation casse l'arrêt également sur ce point et estime qu'il appartenait aux juges du fond de rechercher si les vérifications auxquelles l'agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l'efficacité juridique de la convention, telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l'existence de cette servitude, et, dans l'affirmative, si cette charge réelle grevant l'immeuble était de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, du bien acquis.

 

Cette analyse n'est pas nouvelle (voir également Cass. civ. 1, 25 novembre 1997, n° 96-12.325).

 

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour