Usucapion : capacité à se prévaloir de la prescription acquisitive

Les époux X sont propriétaires d'un immeuble situé en contrebas d'une falaise qu’ils avaient acquise auprès des consorts Y, propriétaires de deux parcelles séparées par ladite falaise.

Le terrain situé en haut de celle-ci avait été cédé à l'Association immobilière du Poitou. À la suite de la tempête de décembre 1999, des rochers s’étaient éboulés sur le fonds des époux X. Un arrêté municipal avait interdit l'accès du jardin jusqu'à la réalisation de travaux de sécurisation. Après expertises, les époux X assignèrent en indemnisation l'Association immobilière du Poitou, propriétaire du fonds situé en recul des rochers. A cette occasion, il fut découvert que l’acte de vente au profit de l’association ne portait pas sur la falaise. Par conséquent, les consorts Y furent également assignés.

 

Les juges du fond condamnèrent ces derniers à payer aux époux X des dommages et intérêts au titre des travaux nécessaires à la consolidation de la falaise et au titre de la privation de jouissance.

 

Les consorts Y contestèrent cette condamnation. À l’appui de leur pourvoi, ils faisaient notamment valoir :

  1. Leur renonciation au droit de propriété sur les rochers litigieux, à l’origine des désordres occasionnés chez les époux X ;
  2. L’acquisition de la propriété desdits rochers, par usucapion, au bénéfice de l’association immobilière du Poitou.

La Cour de cassation rejette ces deux arguments, retenant tout d’abord que les consorts Y ne se sont prévalus d'aucun acte manifestant sans équivoque leur volonté de renoncer à leur droit de propriété et n'ont pas invoqué les conditions dans lesquelles la falaise aurait pu, dans ce cas, devenir sans maître. Il s’agit de l’application d’un principe acquis en jurisprudence selon lequel « la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer » (Cass. 1re civ., 4 oct. 2005, n° 03-13375).

 

Même invoqué par l’auteur de la renonciation alléguée, celui-ci est tenu de démontrer les actes par lesquels il a manifesté sa volonté expresse et non équivoque de renoncer à son droit de propriété, ce que n’établissaient pas les consorts Y en l’espèce. Ces derniers tentaient alors de prouver que la propriété des rochers litigieux aurait été acquise par un tiers, en l’occurrence l’association, par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire.

 

La question se posait de savoir qui a intérêt à se prévaloir de l’acquisition de la propriété par le jeu de la prescription acquisitive. Les consorts Y soutenaient que les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l'opposer, encore que le débiteur ou le propriétaire y renonce. Ils reprenaient alors les dispositions de l’article 2253 du Code civil, issu de la réforme du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.

 

La Cour de cassation rejette cet argument dans un arrêt du 5 novembre 2015. Elle approuve les juges du fond qui d’avoir retenu que seul celui qui revendique la propriété d'une parcelle peut invoquer la prescription acquisitive à son profit.

 

Ayant échoué à rapporter la preuve d’un abandon ainsi que d’un transfert de propriété au profit d’un tiers, les consorts Y devaient ainsi assumer la charge de la condamnation à indemniser les époux X, dès lors qu’était par ailleurs établi que l'éboulement trouvait sa cause dans le défaut d'entretien permettant de consolider les lieux au fil du temps afin d'en assurer la stabilité et l'équilibre.

 

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour