Conditions de validité de la vente en bloc d’un immeuble

Par acte authentique du 22 juillet 2010, une SCI vendait à une autre société, dans sa totalité et en une seule fois, un immeuble dans lequel Mme X était locataire. Aux termes de cet acte, l'acquéreur s’engageait à proroger les baux d'habitation en cours, listés dans une annexe, pour une durée de six ans en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

Par acte du 12 août 2011, Mme X recevait de l'acquéreur un congé pour vendre.

 

Le 26 septembre 2011, Mme X assignait alors la SCI et son acquéreur en nullité de la vente du 22 juillet 2010 et en dommages et intérêts.

Les premiers juges firent droit à cette demande. Pour prononcer la nullité de la vente, ils retenaient notamment que l'acte authentique de vente ne contenait pas la liste des locataires concernés, dans la mesure où il se contentait de la viser dans une annexe, laquelle n'énonçait pas l'identité du notaire et des parties, ni ne contenait la signature des parties, cette annexe n'ayant en outre pas été publiée à la Conservation des hypothèques.

 

Pour que la vente soit valable, la liste des locataires concernés peut-elle faire l’objet d’une annexe à l’acte de vente ou doit-elle être visée dans le corpus de celui-ci ?

 

C’est à cette question que répond un arrêt du 12 novembre 2015. La Cour de cassation, censurant l’analyse des juges d’appel, souligne que, dans l'acte authentique, l'acquéreur s'engage irrévocablement, à l'égard de tous les titulaires de baux à usage d'habitation en cours à la date de la vente, à proroger leur bail et que la liste des locataires concernés est régulièrement annexée à cet acte dont elle fait partie intégrante. Par conséquent, la vente n’encourt pas la nullité et doit produire tous ses effets, notamment à l’égard de Mme X.

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour