Règles de majorité applicables aux décisions d’ouverture et de fermeture de la copropriété

Les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Tel est l'enseignement de l’arrêt de la Cour de cassation du 18 février 2015.

En l’espèce, un copropriétaire exerçant une activité de dentiste au sein de la copropriété assignait le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision de l'assemblée générale relative à la fermeture de la copropriété par une barrière automatique (avec une commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs), l'accès piéton par le trottoir étant laissé libre, et de la décision de laisser la barrière fermée en permanence.

 

La cour d’appel avait annulé cette délibération en ce qu'elle décidait que la barrière resterait fermée en permanence.

 

Le syndicat des copropriétaires, à l’appui de son pourvoi, faisait notamment valoir que les décisions d'une assemblée générale de copropriétaires relatives aux modalités d'ouverture d'une barrière automatique destinée à limiter l'accès des véhicules à l'intérieur d'une copropriété et qui n'affecte en rien l'accès des piétons, un passage leur étant laissé libre, n'auraient pas à être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne qu'en application de l'article 26 e de la loi du 10 juillet 1965 – devenu 26 c en application de la loi ALUR – les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

 

Ainsi, dès lors que les copropriétaires avaient décidé de la fermeture de la copropriété par une barrière automatique avec commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs et qu'en vertu de l'ordre du jour les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidé qu'elle resterait fermée en permanence, il y avait lieu de soumettre le vote de cette délibération à la majorité de l’article 26.

 

Il n’y a donc pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. Le seul fait que les piétons puissent circuler librement à côté de la barrière qui, selon le vote contesté de l’assemblée générale, devait rester fermée continuellement, ne suffit pas à faire échapper la délibération à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Marine Parmentier - Avocat à la Cour